环北京区域楼市困局：房价快速上涨拖累产业

    “环北京”区域楼市困局

    本报记者赵普北京报道

    北京周边楼市正享受着京津冀一体化带来的区域价值红利。

    从5月份开始至今，受多个利好消息影响，燕郊、大厂、固安等北京周边区县出现房价大幅上涨，个别项目在5月到7月的短短两个月内，房价上涨了近6000元/平米。

    但这一价格“福利”却给当地的产业发展带来隐忧。

    “近年来，我们的招商工作难度正在加大。”北京周边区域的政府相关人士向《华夏时报》记者透露，由于房地产住宅市场利润空间较大，燕郊、大厂等地在土地开发中主要以开发住宅产品为主，而产业园区、产业用地的建设由于招商难、利润低等原因，被一度放缓，很多规划中的开发区并没有建设起来。

    这一情况也开始引起决策层关注。在7月底召开的京津冀协同发展工作推动会议上，严防北京周边地区盲目炒作房价作为明确要做的事件之一被重点提出，给这些地区的开发商敲响了警钟。

    房价上涨难持续

    从5月中旬开始，北京周边区域房价进入快速上涨阶段。

    “今年到目前为止，夏威夷·蓝湾卖出的最高价是一套小户型，单价达到17500元／平米，这也是燕郊住宅签约的最高单价，目前本期房源已经售罄。”燕郊兴达集团一位管理人士对记者表示。

    除了夏威夷·蓝湾之外，天洋城4代也是燕郊本次房价快速上涨的代表项目。该项目目前最高产品单价已经达到17000元/平米，上涨了约6000元/平米。

    与去年相比，北京周边个别项目的价格涨幅已经翻倍。燕郊理想新城一直是燕郊同类住宅项目中价格最低的，去年该楼盘均价7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新价格已经达到14500元/平米。

    “现在市场行情这么好，很多楼盘都没有房源出售或者存量很少，我们也没有必要继续以前的低价策略了。”理想新城项目某管理人士对记者表示。

    据记者调查，从5月至今，燕郊房价的平均涨幅在2000元-3000元/平米之间，均价已经达到13000元/平米；大厂的均价也已经站到10000元/平米的水平，而固安6月份多个项目的成交均价上浮了1500元/平米左右，达到8500元/平米。

    “受北京6号线延伸至燕郊等交通配套设施改善的影响，燕郊房价还会上涨。”三河市某政府内部人士表示，当地政府对房价上涨幅度一直都设有管理标准，从当地人均收入等方面来看，目前燕郊的房价在可接受范围内。

    “事实上，当地开发商已被燕郊政府部门约谈过好几次，要求控制房价涨幅水平。此外，很多喊出高房价的项目，实际上都是当期预售的尾盘，房源量比较少。”燕郊北部某开发商对记者表示，到今年下半年或年底，如果没有新政策利好，燕郊房价会有一定的回调。

    “燕郊房地产市场长期向好，但这种短时间内房价暴涨的逻辑，不符合市场规律，健康的房地产市场应该是伴随着当地产业经济的发展来逐渐发展，而不应提前透支房价。”上述开发商进一步补充道。

    产业发展迷途

    事实上，由于近年来燕郊、大厂等北京周边区域房价上涨迅速，当地的产业发展也选择了偏向房地产住宅市场，产业经济发展增幅放缓。

    “燕郊经济技术开发区的规划是北京周边区域中最早的，至2010年被提升为国家级高新区，”上述三河市政府内部人士介绍说，燕郊整体招商标准是不接受高污染、高耗能、高排放的三高企业，在规划上，燕郊北部区域最初的发展方向是高科技产业园区。

    据不完全统计，目前燕郊约有8个产业园区，但燕郊的住宅项目则多达上百个。业内人士认为，过度开发住宅地产，势必会挤压产业经济发展空间，提高产业园区的发展成本。

    不过这位人士也表示，由于房价上涨过快，部分接洽招商的对象企业认为入住燕郊的成本较高，配套也不完善，因此近年来的招商工作难度越来越大。

    “房价暴涨暴跌对产业运营十分不利，从企业到员工，选择进驻燕郊都要考虑置业买房，房价过快上涨对企业和个人都会造成成本上升。”上述高层人士分析称，“此外，房价暴涨还会带动土地价格上升，对产业园区的开发运营又增加了成本。”

    同样的困局在固安也已出现。

    “固安产业园区的建设实际上是很困难的，由于产业经济发展缓慢、招商困难，资金回流的周期很长，如果仅依靠产业园区的运转，很可能因为资金链断裂而中止，所以搭配了很多住宅项目来回流现金。”固安某大型开发集团前高管对记者表示。

    “同样一幅地块，做产业园区与做住宅开发，后者的产值和资金回流速度远远超过前者，”燕郊产业园区开发商百世金谷高层告诉记者，从招商到企业进驻，往往要跟进三到五年的时间，运营周期很长，而一个住宅项目从开发到预售估计用两三年就可以售罄。

    目前，燕郊、大厂等地的多个产业园区还在等待进一步的产业转移政策，除了面临着自身的招商难外，在借势京津冀一体化战略的利好上，还面临来自其他城市的竞争，如唐山就在近期与各方面专家研究如何介入大北京区域建设。

    在内外夹击的市场环境下，北京周边区域县市在打破单一住宅经济模式、成功转型产业新城方面，还需要更多的尝试。

    “未来在土地供应上，也会考虑更多的住宅与产业的配套建设，如港中旅·海泉湾就配建了大面积的旅游度假项目，汇福·悦榕湾也配建有写字楼和酒店，这在以前的住宅项目中是没有出现过的。”上述三河市政府内部人士称。

    这位人士还表示，依据燕郊高新区目前常驻60万-70万人口的规模，省一级还提出将燕郊作为中等城市进行发展、管理的方案。但由于涉及到京津冀三方，燕郊的定位需要三方协调确定，目前一切还没有定调。