楼市调控再去行政化：多地解禁“9070政策”

2015-08-01 来源：21世纪经济报道

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    7月30日，全联房地产商会“REICO工作室”发布报告称，2015年二季度，全国房屋销售面积为3.2亿平方米，同比增加13.3%，这也是房地产开发房屋销售面积在连续5个季度负增长后，首度转正。

    这并不能彻底扭转楼市高库存的压力，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。

    REICO工作室博士任荣荣表示，中国房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。

    21世纪经济报道记者采访了解，去库存，稳投资仍将是大部分库存高企的地方政府的楼市关键词，除了限价、限购之外，政府介入地产的另一只行政之手——住房供应套型硬性指标也在逐渐退出。

    经不完全统计，有超10省市出台政策，明文取消了执行近十年的“9070”政策。

    住建部相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，考虑到各地的住房楼市条件差异，地方可以基于当地的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房企适当调整套型结构。

    增加去库存压力

    所谓“9070政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。

    该政策出台的初衷是增加普通商品住房供应，稳定房价，为确保落实，该套型限制作为土地出让的前置条件，被要求严格执行。但政策出台之初，便广受争议。

    上海易居研究院研究员严跃进称，“9070”政策出台时，商品房、刚需房的需求者在总购房者中占比较大，国家强制性地要求建90平方米以下的房子是符合当时现实需求的，一定程度上避免了开发商过度开发别墅、大户型等，造成楼市户型结构畸形。

    在出台初期，“9070”政策在一定程度上保证了楼市均衡稳定地发展。但随着住宅市场由增量市场向存量市场变化，上述以增加普通商品房供应为主的行程措施，却为去库存带来了压力。

    “本来市场都不好，从地段和需求出发，90平米以下的小户型可能明明不适合市场需求，但还得按照中小户型设计，更难卖。”湖南长沙的一位房企副总裁告诉21世纪经济报道记者。

    上述房企人士亦表示，现在楼市的首套和二套房的首付降低，购房群体也更侧重于大户型。套型限制已经直接影响了开发商的销售速度。

    多地已取消“9070政策”

    随着楼市由增量市场向存量转移，决策层已经在思考取消“9070政策”全国一刀切的必要性。

    7月29日，南京国土局挂出了7幅地块，其中三幅带有住宅性质的地块取消了“9050”的套型限制。

    南京并非是全国首个取消住房供应套数硬性指标的城市。

    经21世纪经济报道记者不完全统计，天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超10省市明确取消了住房供应套型指标限制。

    在中房协名誉副会长朱中一看来，“9070”不设硬性规定是优化房地产市场环境，把户型交给市场、购房者决定的措施之一，也符合当前的趋势。

    需要注意的是，市场已经显现对不同套型面积的商品房选择，以上海为例，根据中国指数研究院的数据，2014年，90-120平米户型成交量占比33%，取代70-90平方米户型成交套数，成为成交占比最大的户型。

    这也是住房消费必经的阶段，“在解决居住问题后，对居住的舒适度有了更高的要求，除了90平米以下的首套刚需，改善性住房需求也属于新刚需，需要支持。”朱中一介绍。

    住建部一位人士介绍，楼市由增量迈向存量市场亦存在诸多差异化特征，比如不同城市，区域甚至套型结构等存在差异。

    因此，2015年住建部把优化住房及用地供应结构，作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，各地可以合理安排住房用地供应规模，促进用地结构调整，优化住房供应套型。

    在北京中原地产首席分析师张大伟看来，市场存在多个规避“9070”政策的方式，比如一房两本等，多地的9070政策名存实亡，在去库存，促进房地产政策回归市场化的体制下，后续或将有越来越多的城市取消“9070”的套型面积限制。