冯焱东:楼市是在去库存还是仍在增库存

2015-07-28 来源：每日经济新闻

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    当前有一种比较流行的观点，认为楼市正处于去库存阶段，这种说法并不准确。实际情况是我国楼市整体仍处于库存增长阶段，去库存阶段尚未到来，但已经比较临近。我们先来看一下全国房地产待售统计数据。

    自2011年以来，我国房地产待售面积一直处于不断增长状态，从2011年底的2.72亿平方米增长到2015年6月的6.57亿平方米，待售与销售比自2011年以来也在不断扩大，这表明近几年我国房地产处于增库存阶段。在这个阶段必须控制新增供应量，同时加快消化库存，才能迎来楼市的去库存阶段。

    2011年以来，全国房地产投资额一直高于销售额，表明开发商资金正在不断沉淀于存货中，只有销售额大于投资额才能说明去库存开始减少。

    虽然整体去库存阶段尚未到来，但库存的消化已经出现一些积极变化：一是库存增长幅度明显放缓;二是5月住宅库存比4月减少121万平方米，是2011年来的首次减少。

    由于库存量不断增长，房地产供求失衡局面加剧，对于绝大部分二线及以下城市来说，供应泡沫已经取代房价泡沫成为行业主要矛盾。

    供应泡沫和房价泡沫的危害一样大：一是积压巨量资金;二是少数项目面临烂尾危险;三是影响金融安全和财政收支平衡，拖累经济发展;四是导致房地产行业收益率整体下降，部分项目面临亏损。

    供应泡沫虽然没有房价泡沫那样惹眼，但如不及时治理则有可能对房地产行业和宏观经济金融造成打击。

    房地产是地方性产业，供应泡沫的治理首先需要地方政府担负起应有的责任。地方政府是土地的垄断供应方，供应泡沫主要是地方政府多年来不够节制出让土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出让规模，让房地产供求慢慢恢复平衡。目前地方政府普遍负债过重，要控制土地出让规模客观上存在难度，但不控制供应泡沫可能危及经济和金融安全。

    其次是鼓励需求。目前利率下行，前几年限制需求的政策逐步解除，鼓励需求的政策陆续出台，这对消化供应泡沫有好处。

    对于开发商来说，如何应对供应泡沫是一个直接关系到发展快慢甚至生死存亡的问题。笔者的建议主要有两点：

    一是清醒认识到供应泡沫的客观存在及其危害。房地产黄金时代的发展致使很多开发商形成思维惯性，没有彻底意识到房地产已经进入一个全新阶段。供应泡沫危害性很大，隐蔽性较强，它会慢慢侵蚀行业和企业的健康，掏空项目利润。

    供应泡沫时代是开发商利润逐步被侵蚀或转移、归还社会的过程。对于大部分城市来说，房地产已进入一个库存不断增加、随后逐步消化的中长周期，这个周期的长短取决于各个城市土地过度供应的程度和销售去化的速度。在这个过程中，房地产资产整体上可能正处于一个显性贬值(房价下跌)或隐形贬值(房价停止上涨或涨幅低于社会平均投资利润率或通货膨胀率)阶段中。少数房地产资产升值也会有，但不属于普遍现象。

    第二，抛弃幻想，果敢行动。在库存不断增长和库存逐步消化的中长周期中，需要结合不同板块和不同产品，冷静分析房价上涨的概率。实际上，随行就市是市场经济最基本的一个规律，价格规律不会以人的意志为转移。

    供应泡沫就是一种产能过剩，形成需要很多年的积累，消化同样需要时间。有很多开发商都是第一次遇到这样的一个行业周期大转折，大部分开发商还来不及建立新的思维模式和应对方案。

    开发商一般对短周期相对敏感。在应对这种周期过程中，开发商必将加速分化，能随行就市、高周转、及时接受低利润甚至亏损现实的开发商市场份额将越来越大，利润率虽然下降但总体利润可能还会增长。在价格上不够灵活、依然期望好收成的大部分开发商在很大程度上掩护了高周转开发商的出货，销售规模可能停滞不前，利润不断下滑。

    在这种周期波动十分明显、显性的短周期与隐形的中长周期同时存在的情况下，开发商必须思考和直面一个根本性问题：我们处于周期的哪个阶段?我们是选择与周期共舞，还是与周期抗衡?