地产回暖房地产信托难激增 警惕“五大误区”

    经历了A股持续下跌之后，信托销售经理小王（化名）开始在微信朋友圈中加大了传统集合信托产品的推销力度。而房地产行业的回暖，则让他对自己的销售业绩有了更多憧憬。

    近日，国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格统计数据，房地产出现回暖迹象，与之挂钩的房地产信托或再成投资热点。不过，中国证券报记者了解到，受前期投资者对权益类产品的偏好，以及信托公司收紧房地产信托业务因素影响，目前房地产信托销售尚未出现火热状况。业内人士认为，目前投资者在选择房地产信托产品时，需要警惕产品发行、投资标的、抵押物、交易对手、产品模式等五方面的误区。

    房地产回暖

    7月18日，国家统计局公布了70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，6月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加了7个和5个；下降的城市分别有34个和20个，分别比上月减少9个和8个。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，房价分化非常明显。一线城市需求较旺，成交量增长较多，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二三线城市。二线城市房价总体平稳，涨幅较小。三线城市房价仍然下降，降幅继续收窄。

    受房地产回暖因素影响，一些信托业内人士认为，与之挂钩的房地产信托再次成为投资热点。实际上，在过去几年中，房地产信托一直是信托公司的重点业务，凭借着较高收益率，受到不少高净值客户青睐。不过，近期多家信托公司人士透露，其公司的房地产集合信托产品销售虽有小幅上升，但并未出现火热现象。

    来自用益信托的数据显示，6月共成立了72个房地产集合信托计划，合计规模为105.35亿元，较前月的100.6亿元小幅上涨，但较去年同期的213.86亿元，规模缩小近一倍。

    某信托公司研究人士认为，近期房地产信托销售未现火热，原因之一是之前不少投资者将资金转移到资本市场，对房地产信托投资的积极性尚未表现出来。中国证券报记者了解到，由于A股走牛，在今年早些时候，不少投资房地产信托的投资者急于转让相关信托受益权，将资金变现并转移到资本市场，一时之间，信托受益权转让成为不少信托公司、第三方销售平台新的“生意经”。

    难现发行高峰

    在信托公司发行方面，上海爱建财富认为，尽管目前房地产市场显现回暖迹象，但并不意味着房产市场已经触底。相反，目前市场还处在去库存阶段，结构性过剩尚未完全消化。这种现状传导至信托市场，信托公司会谨慎对待房地产项目融资，昔日的发行高峰短时间不会出现。前述信托公司研究人士认为，不少信托公司仍在收紧房地产业务，使得这类产品的发行短期难以升温。

    “去年以来，不少信托公司存在房地产项目兑付问题，各家最近都在忙着处理风险，对新增业务卡得非常严。”一位不愿具名的房地产信托经理透露，以其公司为例，过去几年中一直以房地产业务为主，风格较为激进，但今年以来只做一线城市项目，二线城市项目得经过严格考核、风控后才能做。另一位房地产信托经理坦言，他从去年末就“赋闲”了，他所在的这家中型信托公司在一单房地产集合产品出现风险后，就停了所有的房地产集合类业务。

    来自中国信托业协会的数据显示，截至今年一季度，风险信托项目规模为9745亿元，较去年四季度增加200多亿元。其中，集合信托中风险项目规模达到644.3亿元。前述信托经理说：“产品发生风险后，目前多数信托公司会选择刚性兑付，这让公司和股东面临很大压力，所以只能收紧甚至叫停相关集合信托业务。”信托业协会数据显示，今年一季度，新增房地产集合信托计划532.7亿元，相比去年同期的649.2亿元减少110多亿元。

    五大误区需要注意

    业内人士认为，受房地产回暖以及A股近期调整因素影响，房地产信托或再现投资机会，但需要投资者精挑细选，尽可能避免兑付危机。一般而言，投资者在选择房地产信托产品时，需要从投资标的、抵押物、项目进展、交易对手、产品模式几方面进行把握。不过，上海爱建财富在近期的一份研究报告中指出，对于房地产信托，目前不少投资者存在以下五个误区，一是认为近期房地产信托发行会激增，二是认为特殊公用项目没有风险，三是纯土地抵押最安全，四是选择交易对手强的就行，五是投资者以为分清了房地产信托的三种模式。

    这份报告表示，一些特殊公用的地产项目，如医院、学校等因隐含政府信用，且不涉及后期销售问题，一直以来受到投资者青睐。实际上，前几年在三四线城市，地方政府高举“高铁新城”、“金融中心”等后，财政面临举债偿还问题。因此，挂钩政府用途的特殊地产信托，其风险敞口被放大。面对这种情况，投资者在认购前，该仔细考察地方政府的资质，如财政情况、收入结构等。在抵押方面，房地产信托的抵押通常包括土地、在建工程、房产抵押三种，而土地变现最难实施，一旦遇上兑付风险，短时间靠其筹集资金的难度较大。因此，一个房地产信托的增信抵押，最好是现房、在建工程、土地都在其中，以保障还款的资金流动性充足。

    此外，爱建财富认为，在选择房地产信托时，除了看项目公司资质外，还要特别注意项目区位和项目进度。项目在中心城市及重要地段，项目在建筑施工、装修经营，都能进一步保障还款兑付。（记者刘夏村）