房企上半年业绩飘红一线城市土地市场争夺激烈

2015-07-24 来源：华夏时报

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    近期发布的中国指数研究院2015上半年品牌房企销售监测数据显示，截至6月30日，销售额超过50亿元的房企共计69家，销售总额达12116亿元，同比增幅逾18％。

    业内人士表示，随着3·30新政和降息降准效应的逐步发酵，不少城市房地产市场开始回暖，尤以一线和二线热点城市最为明显。一些重点布局于这些城市的房企，上半年业绩相比去年有较大幅度的提升。

    与此同时，不同区域、不同房企之间的分化呈加剧之势。“在楼市频繁波动的情况下，一二线城市表现出较强的抗风险能力，品牌房企更加倚重北上广深、重庆、成都等重点一二线城市的项目。”资深分析师白彦军表示。

    部分房企业绩大涨

    在中国指数研究院重点监测的69家房企中，今年上半年，万科再次率先跨越千亿，恒大、绿地、保利、中海、碧桂园和万达销售额均超500亿元，形成第一梯队；华润、绿城、华夏幸福(600340,股吧)基业、世茂房地产、融创等9家房企销售额在200亿元-500亿元之间，位列第二梯队。

    “华润置地销售额和销售面积同比增速超过四成，增速较为迅猛，此外，恒大、中海、华夏幸福均保持了同比10%的增幅。”白彦军指出。业内人士认为，华润置地上半年销售额同比大增，一方面是推盘量较大，另一方面是由于上半年深圳房价上涨较快，而华润置地在深圳拥有较大体量项目。

    实际上，今年上半年房地产市场真正好转是从5月、6月开始。国浩资本分析指出，全国房屋销售额在5月和6月同比增幅分别为24%和32%，相比2015年首四个月同比3.2%的跌幅有明显改善。

    在市场回暖之际，不少房企采取了积极推盘的策略，加快去库存。

    中国指数研究院的数据还显示，今年上半年销售额在100亿-200亿元的房企增至18家，其中中国铁建(601186,股吧)、首开、首创、滨江、卓越等房企销售同比增幅达六成以上。

    “这一批次的企业初步完成全国布局或深耕首都、长三角、珠三角等经济发达区域，区域楼市对政策刺激颇为敏感。”白彦军表示，在新的市场环境下，这些企业对当地楼市升温的变化高度敏感，销售增长的同时，也应看到如再遇政策收紧或市场周期波动，成长性将变得较为脆弱，因此仍需在市场向好的窗口期继续强化市场竞争力。

    一线城市抢地大战

    数据显示，今年上半年，多家品牌房企在一二线城市的新增土地储备面积占比在30%以上，其中，中海、融创和世茂上半年新增土地全部位于一二线城市；万科、绿地新增土地近90%位于一二线城市。

    但从整体上看，房企土地购置面积和总额在下降。国家统计局数据显示，今年1-6月，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款2866亿元，同比下降28.9%，环比1－5月份降幅均有扩大。

    亚豪机构市场总监郭毅认为，随着楼市转暖，商品房去化速度加快，有实力的开发企业开始加紧布局，补充土地储备，预计下半年房地产开发企业土地购置面积将出现增长。

    此外，高总价、高溢价的竞买也开始重回土地市场。7月15日，金融街(000402,股吧)豪掷88.15亿元夺得上海火车站北广场地块，刷新上海年内土地出让总价纪录，溢价率超过50%；7月7日，龙湖、首开联合体以25.95亿元拿下北京大兴区瀛海镇区地块，溢价率也达到50%，楼面价高达32000元/平方米。

    郭毅表示，部分三四线城市的楼市由于近年来过度开发，市场出现饱和，对于这些城市，房企持谨慎态度，拿地意愿不强；但对于一线城市来说，供地不足使得收缩战线的房企“购地无门”。

    实际上，今年上半年北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字创造了近8年来的新低。

    国家统计局数据还显示，今年1-6月，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比微增0.1%。其中，国内贷款10831亿元，下降4.1%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%，这部分资金主要依靠个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。

    “依托于个人按揭贷款的激增，1-6月开发企业自筹资金明显上升，销售回款速度明显加快。”郭毅表示，一年内三次降息，加之下调二套房首付比例，降低了购房者的资金使用成本，促使个人按揭贷款上升。

    郭毅同时指出，今年1-6月房企获得的银行贷款出现下滑，主要原因在于银行对于房企资质的要求越来越高，大型品牌房企才有机会获得银行信贷，众多中小房企只能更多地依托其他融资方式及销售回款来维持现金流的稳定。

    “融资规模的大小决定着企业的扩张速度，融资成本的多少决定着企业的盈利能力，低成本的银行信贷资金更青睐大型房企，将造成未来房企强者恒强的现象不断加剧，中小房企将逐步退化成为区域型房企或向其他领域转型。”郭毅认为。