买房置业：结清首套再换房月供可省千余元

2015-04-04 来源：广州日报

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　　二套房首付降至4成，你会出手买二套房吗？楼市新政让不少有改善需求的购房者蠢蠢欲动，但购房者千万不要头脑发热，未经思考就出手。

　　如何利用这一系列楼市新政让换房变得更容易一些呢？记者从佛山各大银行了解到，目前信贷部门执行的政策是认贷不认房，也就是说，换房者既可首付4成购买二套房，也可以在结清之前房贷的情况下，以首套房购买者的姿态“杀入”楼市，那么，哪种购房方式更划算呢？

　　公积金贷款

　　暂按本地政策执行

　　细心的市民会发现，央行、住建部、银监会联合下发的新政中，关于公积金的内容与佛山目前执行的公积金申贷政策，并非完全一致，一些细则还有出入。

　　记者致电佛山公积金管理中心，接线员称，目前在佛山购房按照本地公积金政策执行，是否执行新政尚待通知。

　　个案

　　龙女士现供有一套90平方米的商品房，月供2000元，现仍剩下20万元贷款尚未结清。龙女士和老公都购买了住房公积金，但还从没使用过。

　　眼下，龙女士看上了一套120平方米的大三房，总价约108万元。目前，龙女士已经准备了50万元的购房资金，那么，如何购房更划算呢？

　　方法一

　　以第二套房形式购买月供压力最大

　　目前，佛山各大银行对二套房都执行基准利率上浮10%。在龙女士的个案中，第二套房首付4成，即43.2万，贷款利率在基准上浮10%，每个月供4827.5元（等额本息法，20年期），再加上第一套房月供2000元，那么龙女士月供达到了6828元。

　　值得提醒的是：对于银行来说，放贷时会充分考虑购房者的还款能力，即购房者的银行流水数以及收入证明需是月供的2倍以上。在案例中，龙女士每个月的还款总额达到了6828元，那么，龙女士夫妇银行流水账每月最少要达到13656元。

　　方法二

　　先结清首套房再供楼月供可少1600元

　　目前各大银行执行的房贷政策是“认贷不认房”。龙女士可以先拿出20万结清首套房款，那么这套120平方米的住房就可以以首套房的形式购买了。龙女士只需3成首付，即32万，剩下的76万做商业贷款。

　　对于首套房，目前佛山只有汇丰银行可提供9折的优惠利率，但要求苛刻。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、佛山农商行、兴业银行基本都能提供首套房9.5折的利率优惠。

　　如果按多数大银行为合作楼盘提供基准利率9.5折的优惠计算，首套房的年利率仅5.605%。利用等额本息20年期的计算方法，则龙女士每个月的月供仅5273.12元，但比同时供2套房的压力明显减少，每月少供1600元。

　　方法三

　　使用公积金贷款利息可省6万元

　　据市公积金管理中心接线员解释，“之前没有申请和提取过公积金，现在买房申请公积金贷款就算第一套。”也就是说，像龙女士夫妇这样的情况，从来没有使用过公积金，那么，她与先生共同申请公积金贷款，最低首付仅需2成，最高可贷80万元。公积金贷款年利率仅4%，如果同样是首付3成的话，使用公积金贷款总利息可省6万元。

　　总结

　　公积金贷款最划算

　　通过龙女士的案例可以看出，当首套房剩下的贷款总额不高的情况下，可以先结清首套房款，然后以首套房的形式购买改善型住房。这样一来，就可以获得利率优惠，月供压力会明显减小，而且利息支付也会少很多。

　　当然，在所有的供房形式中，选择公积金肯定是最划算的。公积金由于利率更低，是贷款首选，但需注意的是，佛山公积金贷款个人贷款最高额度仅40万元，夫妻最高可贷80万元。对于贷款额度需求大的购房者，可采用公积金与商业贷款组合贷款的方式。

　　另外值得注意的是，新政之后二套房首付由6成降至4成，虽然首付的压力小了，但事实上供房的成本会更高、压力也会更大。在龙女士的这个案例中，如果按照以前的政策要求首付6成，那么，以龙女士现有资金是不足以付首付的，龙女士暂时买不了房。但在新政之下，如果龙女士急匆匆地拿着现金首付4成购买二套，2套房的月供总额近7000元。

　　理财专家建议，在家庭的资产配置中，每月还贷款金额控制在家庭总收入的30%左右比较合适，最高不能超过50%。

　　因此，购房者在购房时一定要充分考虑到自身的偿还能力。

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