楼市新政搅动市场有二手房一夜涨价13万元

2015-04-02 来源：南方日报

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　　有个别挂牌二手房一夜涨价13万。资料图片

　　二套普通住房商贷首付比例下调到4成，购买2年以上的普通住房转卖的，免征营业税。央行、住建部、银监会、财政部、国税总局连发两条重磅新政，房地产市场迎来自2008年以来力度最大的强心剂。

　　记者31日走访广州市场发现，楼市新政迅速搅动广州房地产市场，一二手房成交均出现轻微上浮。有楼盘销售人员声称清明后将涨价，个别二手房业主更是连夜反价，一夜涨价13万。专家表示，从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，盲目提价可能会面临有价无市的被动。

　　南方日报记者郑佳欣实习生李明秀

　　有楼盘酝酿清明后涨价

　　五部委一天之内联合救市让地产圈沸腾不已。“政策远远超过市场预期”、“首付比例降到40%是历史最宽松的政策”、“市场是要疯？明天就买房”……有业界人士直呼。

　　记者以购房者的身份咨询了多个楼盘的销售人员，发现有一些楼盘已经开始吹风酝酿涨价。

　　“95平米以上的房子在前段时间就售罄，现在只有六七十平方的，对于新政的出台，我们今天没有加价，但是4月1号会开会调整价格，预计清明以后会有价格的上调，现在具体调多少我们也不知道。”萝岗某楼盘销售人员于先生说。

　　“今天我们已经开过会了，现在将进入暖市，价格将会稳步上涨，对于这次出售的房子，好的可能会上涨到三千元一平方米不等，差一点的也会有一千元的上调。”萝岗另一楼盘的销售人员周小姐说。

　　“价格是否会调整我们也不知道，具体要看上层领导的决定。”荔湾龙溪中路保利公园九里售楼部的曾先生说。而越秀星汇御府的销售人员则称，“不知道价格调动具体幅度，应该会涨”。

　　“政策一出来，这一两天不会有什么变化，应该是一个阶段的。”荔湾坦尾西海南路花语水岸的销售人员则认为。

　　中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，从楼市新政落地第一天的市场情况看，开发商基本保持现状，多是通知意向客户尽快出手，没有出现大面积的涨价。而在成交量方面，不少楼盘成交有轻微上涨，“比如有楼盘平时成交两到三套房，可能昨天成交了四五套”。

　　业内人士表示，目前而言，开发商并未有实质性涨价，所谓的酝酿涨价更多是刺激购房客加紧入市的营销策略。黄韬说，清明后涨价是楼盘营销的说辞，开发商仍然会根据自身货量来定价，“就算上涨也是微涨”。

　　专家表示，楼市新政虽对成交有促进作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，盲目提价可能会面临有价无市的被动。

　　黄韬还表示，目前一线城市的房贷放贷额度还是相对紧张的，二套房首付最低四成接下来能否释放多少楼市需求还有待观察，主要关键还在于银行的房贷额度。

　　二手房成交涨8%买家担心涨价加紧入市

　　相对于迫切希望消化库存的开发商，二手房业主对于政策的反应来得更为直接。

　　“今天早上有业主打电话说价格要往上调。”在满堂红广州大道的一家门店，中介郑先生告诉记者，随着楼市新政的出炉，四月份之后二手房价有可能上涨，“像百万以上的二手房涨10至20万都是有可能的”。他表示，最主要的原因是营业税期限缩短，让很多业主放宽心了，也让很多持观望状态的购买者伺机而动，购房人数会增加。

　　恒宝地产物业顾问魏先生说，30日新政已出炉，他们便紧急开会商讨对策。“二手房价格可能上涨，不过应该是阶段性的，有些急需用钱的业主可能价格会比较便宜，但是总的来说业主让价的空间不是很大。”

　　二手房中介何先生则表示，目前来看，大部分业主加价幅度不会很大，在购买者能够接受的范围，比如现在由于营业税政策免去8万营业税，业主就有可能会加价4万元左右。

　　在广州妈妈网等本地论坛上，有不少准备购房的网友则纷纷吐槽被业主反价的遭遇。“看中一套才满两年多的房，谈好的价格，业主一夜反价了，加了13万。”有网友称。有市民则表示，自己的朋友在汇景新城准备“卖一买一”，此前看中一套房子加车位总价585万，正在砍价时，新政出炉，卖家一下反价到630万。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，昨日该公司各门店纷纷反馈，主动前来咨询政策、了解市场情况的客户明显增多，但是相对来说二手房业主反价的情况并不是特别明显，但是预计在清明节前后可能会有明显的反价潮出现。他表示，从网签成交数据看，31日该公司促成的二手房网签成交量相比30日增长了8%左右，其中楼市新政的刺激起到了一定作用，有一些二手房买家担心接下来业主反价因此加快了成交步伐。

　　据周峰分析，想反价的业主，多数是在市区和近郊交界的板块，这部分板块的二手房去年销路很不好，不停被中介经纪劝说压价，因此在新政出来后，他们特别反应特别快。

　　黄韬认为，新政只是释放出积极信号，但是目前市场形势并未完全逆转，二手房业主大幅反价只能是一厢情愿，很多买家并不会为此买单。

　　二手房房源有望增加

　　面对二手房业主的涨价，有市民保持淡定：“马上会有更多房源放出来，坐等性价比更高的。”

　　有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。

　　“新政策对于想换房的人比较有利，今天早上就有四五个业主想换房。”中介何先生告诉记者。

　　“一些业主的房子原来已满两年，但是未满五年，因此暂时未考虑放盘，可能会在政策利好下‘解冻’入市。”周峰表示，满堂红地产每月新增的放盘量大概在3000至3800套左右，预计营业税放宽免征期政策落地后，4月新增放盘量有望达到4600套左右。而且，这些满两年、未到五年的房子楼龄更新，应该会更加受到买家的欢迎，有望进一步促进成交。

　　市民郭先生正是这样的情况。他去年在天河区买下自己的第二套房子，由于在海珠区的第一套房年限还未满五年，他犹豫了很久，选择了向亲戚朋友借钱，最终凑齐了第二套房的首付。“现在有了‘5改2’，我准备把房子出手了，也可以减轻目前的资金压力。”

　　对于市民坐等性价比的提法，周峰则认为，买家接下来选择有可能会增多，但是不排除由于业主反价导致房价上涨的情况。

　　“新政后有效房源预计会增多，购房者的选择会变多。”合富置业市场经理梁燕明表示，一手房购入后首次卖的，可能在满2年后就放盘出来，会有优势。原先这部分房源在拿证2年后要卖，可能因为税费关系，甚至购房成本比同地段一手房房价要高，现在税费问题解决了，吸引力将增加。但有些房子本身楼龄比较长，只是转手率高，这样的房源加入，不会对原有盘源产生太大竞争。

　　■相关

　　公积金中心仍在等正式通知

　　央行、住建部、银监会联合下发通知，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。31日，广州住房公积金管理中心相关负责人表示，目前还没有收到新政的正式通知，待收到通知后再认真研究贯彻实施，一旦明确相关规定会尽快出台落地措施。

　　值得一提的是，首套自住小户型住宅公积金贷款最低两成首付的政策在广州已经实行多年，每年都有一定比例的刚需购房者享受这一政策。

　　广州住房公积金管理中心相关负责人表示，目前，广州住房公积金暂时执行此前的贷款政策。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。此外，暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。

　　■专家分析

　　广州房价上涨幅度不会很大

　　世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟认为，楼市一揽子救市政策(包括信贷、财税等方面的政策红利)密集出台，对房地产市场，特别是有改善型住房需求买家是重大利好。

　　他表示，从去年下半年开始，政府开始逐步放松对房地产行业的各项调控。去年第四季度以来，针对首套贷款和利率等方面的信贷政策调整虽在短期内对市场销售有一定的刺激作用，但毕竟受众范围和优惠力度有限，未能达到理想预期。刚刚进入2015年住宅销售便再次遇冷，2015年前两月全国商品住宅销售同比下降17.8%，为三年来同期最低。此次降低二套房首付比例的政策对于资产价格较高、对信贷依赖较重的一二线市场则更为敏感，购房者支付能力和市场情绪将进一步提升；而对于广大三四线城市，去库存效果有待观察，长期来看住宅销售最终还是依赖于产业带动和城镇化进程拉动。

　　陈仲伟表示，未来随着改善型需求的逐步释放，销量回升有助于缓解房企整体现金流压力，对开发商手中的存货，不仅是住宅，也包括商业地产价格亦或能起到稳定作用。

　　“广州的房地产价格会维持在稳定的阶段，至少半年内是这样。”省房协赵卓文判断，楼市新政的落地效应将会逐步发酵，带来广州房地产市场的回暖，“价格上涨的幅度不会很大，目前面临的最主要问题是去库存”。

　　赵卓文表示，二套房除了居住属性，其实还有一定的投资属性，如果投资性需求被激活，去库存就有希望，尤其是大户型产品，因此开发商要好好珍惜这个机会。

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