房地产调控政策双管齐下二手房营业税调整至“满二免征”

2015-03-31 来源：南方日报

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　　30日，多部委再度齐发力、出重拳调整房地产相关政策，将前期市场对于二套房首付比例下调和二手房营业税豁免门槛降低的政策预期一步兑现，调整力度超出市场的预期。

　　继上周五国土部与住建部联合发文后，30日，多部委再度齐发力、出重拳调整房地产相关政策，将前期市场对于二套房首付比例下调和二手房营业税豁免门槛降低的政策预期一步兑现，调整力度超出市场的预期。

　　华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰分析认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下：人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来释放需求，以稳定住房消费、拉动内需；而住建部则从供给端入手，结合前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二、三线城市住房土地严重供大于求的状况。

　　今年的政府工作报告中，在培育消费增长点方面，与往年相比增加了“稳定住房消费”提法。业内认为，经过此次调控，住房消费稳定可期，房地产市场压力将减缓。

　　●南方日报记者黄倩蔚牛思远郑佳欣蒋劲劲唐柳雯

　　实习生彭颖

　　二套房个贷首付比例最低40%

　　3月30日傍晚，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。将首套房公积金贷款首付降至20%，二套房公积金贷款首付降至30%。

　　同一时间，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　供给端也祭出了大招。二手房交易营业税由“满五免征”直接调整至“满二免征”。

　　“政策的调整能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。”交通银行金融研究所研究员夏丹表示。

　　银行执行或非“一刀切”

　　杨驰进一步分析认为，银行如何调整房贷策略，将是本轮房地产政策能否真正生效的关键。考虑到收益和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。

　　杨驰预计，新政将刺激住房贷款需求进一步增加，不可避免地加剧个人房贷供不应求的局面。但其认为银行不会采取“一刀切”策略，四成首付只是二套房房贷的底线，实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户，灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。同时，顺应利率市场化的趋势，银行将继续优化资产的风险定价，“以价补量”将成为房贷定价的基本策略，住房贷款利率差异化的趋势将有所显现。

　　政策执行认定有待细化

　　此外，市场也有分析认为，政策仍有待细化。夏丹分析，在政策配套方面，有两个问题有待改进：

　　一是未对“改善性需求”进行确切定义。目前政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化，具体执行情况也参差不齐。

　　二是各地应动态调整“普通商品住房”执行标准，根据当地物价、房价水平等的变化进行动态更新。

　　楼市回声

　　房贷新政或释放大半购买力

　　业内人士认为，房贷新政将有效降低改善型购房人群的置业门槛，加快这类购房者入市。

　　“如果说由于限购、限贷等调控政策限制住的购买人群是100人的话，这次政策已经释放出50人的购买力了。”中原地产项目部总经理黄韬说。房产专家韩世同也认为，二套房首付最低比例降至四成，将会促进成交量，这也是业界期盼的。

　　合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌也表示，此次第二套首付下调对市场预期的影响是正面的，力度非常大。本次下调进一步增强购房人的信心，强化政策支持购房需求释放的信号，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。

　　“实际上，第二次购房的首付现在非常高。”龙斌认为，2013年二套房贷款首付提至六成，这样的限制性政策本身是非常严厉的，下调二套房首付和利率不宜看作“救市”，而仅是恢复到严厉限制改善购房之前的正常水平，是贷款政策的回归。

　　合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江表示，二套房贷款首付比例降至四成，卖掉旧房的业主可以利用原有资金购置新房，一手房市场销售数量将会提升。“据观察，目前广州楼房库存主要以大户型为主，而购买大户型房产的人群主要又是二套房购买者，这将会有利于缓解大面积住宅销售困境。”

　　对于房企而言，二套房首付和利率的下降也会带来深刻的影响。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房贷首付降低，以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机。“以往由于楼市限购限贷政策的限制，导致这类房企销售业绩下滑，伴随‘新政’这些企业将继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。”

　　营业税新政推动置换型需求入市

　　业内人士表示，由于此前营业税大多摊到买家头上，营业税缩短为满2年免征，可以帮助大量刚需购买力入市，楼市会快速回暖。张宏伟就认为，营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加。

　　“尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。”张宏伟表示，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，营业税新政对于广州二手房市场的供给拉动作用将十分明显。他表示，以满堂红2014年全年促成的二手住宅买卖交易看，业主持有物业年限不足2年的比例是50.5%，满2年但不足5年的比例是11.7%，满5年的比例是37.8%。

　　“也就是说，成交中，至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。而实际上在整个市场上，起码有超过35%的比例是属于满2年但不足5年的。”周峰预计，未来一个季度，会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交，“我们预计二手市场交易数量在4月份左右会上升到6000套，相比一、二月份的4000多套将会有明显的提升”。

　　周峰表示，由于二手市场没有巨大的库存压力，放盘数量较少，因此随着该政策落地，有可能会改变二手房市场部分小业主的预期，导致二手房房价的反弹。二手房价的上涨将在清明前后出现，预计第二季度广州二手房价格会比第一季度升高3%—4%。如果“穗六条”能放松，今年下半年的成交均价则预计会比上半年上升8%—10%。

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