上海“普宅”标准调整预期再度来临四大猜想叩问

2014-08-04 来源：搜房网

点击
评论

上周末北京进行经济工作会，北京市住建委已经给出了下半年北京的房地产调控的基本思路。据悉，下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。

有业内分析，北京的普通住宅标准是2011年修订的，按照目前售价都不是普通住宅，“被豪宅”了。因为二手房交易当中的营业税和契税征收都与是否普宅挂钩，上调后部分房源由“非普”转为“普宅”，相应税费成本将降低不少，对于加速二手房的交易，减少购房成本有利，也会在一定程度上直接促进“刚需”入市。

此外，近期二三线城市的楼市松绑犹如多米诺骨牌，几乎每天都有城市加入到限购解禁的行列。

一线城市的购房者对当地会否放松购房资格也存在期待，北京、上海均有政府相关人士出面表态，“不会轻易出台新政策”，“不存在放松限购”，“目前不会放开限购政策”。

那在楼市分类调控的大背景下，“普宅”标准调整或成下一步目标？

1.猜想：如果上海“普宅”调整，会在什么时候？

上海“普宅”标准在2005年出台，分别在2008年和2012年进行过2次调整，前两次上海普通住宅标准调整的间隔时间都在3-4年。到2015年的3月1日，继上一次调整又将满三年，所以在2015年调整还是有可能的。

2.上海“普宅”标准有必要调整吗？

从上海搜房楼市白皮书中可以发现，上海的新房的成交价格已经从2012年的22461元/平上涨到目前的26393元/平米，两年半的时间，成交均价已经上涨了近4000元/平。

而从2014年上半年上海二手房的成交情况来看，2014上半年二手房约成交9.5万余套，环比2013年下半年下降32%，比去年上半年的下降45%，几近腰斩。成交价格方面，受历史累积涨幅，再加上中外环、外环外成交占比减少等因素影响，上半年二手房整体均价环比去年下半年有10%的上升，同比去年同期有15%的上升。从成交板块来看，外环外的松江新城板块、崇明新城板块位于成交榜一二名。这两个板块均是低总价板块，以首套刚需置业为主。

有业内曾表示，由于普通住宅标准影响交易税费，对于房价会有很直接的影响。普通住宅标准应以保障刚需为前提。通过降低不必要的购房成本，可减少做低房价、避税等现象的发生。目前新房成交价格的攀升，二手房成交的量跌价升，对于刚需和改善型置业者而言都是双重的挤压。因此，适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，对于刚需是一定程度的“减负”。

3.对于购房者而言普通住宅和非普通住宅这一标准到底会带来哪些影响呢？

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏举了一个例子。按照2012年的上海普通住宅标准设定，一套五年以上内外环线间住房为普通住宅（总价低于200万元，面积小于140平方米），假设买进价100万元，二手卖出价为199万元，卖方免征营业税，买方首次购房需缴纳1.5%契税，为2.985万元；如果是非普通住宅（总价高于200万元，面积大于140平方米），假设二手卖出价为201万元，卖方则需缴差额5.65%的营业税，为5.7065万元，同时买方需缴纳3%契税，为6.03万元。 “前后比较下来，仅相差2万元总价的房产，卖方需要多缴纳5万多元的营业税，而买进卖出差额越大所需缴纳的税费也越大。 ”

4.上海“普宅”标准在调整方式会不会改变？

上海搜房网调查显示：近六成（57.02%）受访者认为普通住房标准的制定应一年一次，21.49%的受访者认为普通住房标准的制定应两年一次，15.7%的受访者认为普通住房标准的制定应三年一次。此外，还有5.79%的受访者有其他不同观点。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民则认为，“普通住宅”标准调整是否可以定期化。由于房价作为一个易浮动的变量，尤其是近年楼市价格仍呈缓慢上涨态势，作为衡量住宅的“普通”、“非普通”指标，如果长期固定，容易造成“普宅标准”与如今现实成交情况的出入逐步脱节的情况。因此可否将房价上涨比例作为一个参数，与普通住宅标准进行动态调整，这样能够更好地保障更多的刚需购房者。

上海“普宅”标准在调整方式会不会用原来的静态调整变为动态调整，也值得关注。

大中小打印我要评论关闭