国五条细则落地 售房征20%所得税 二手房受冲击最大

国五条细则落地 售房征20%所得税

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），从内容上来看，是对上周“国五条”的细化，因此被业内称为“国五条细则”。

国五条细则有两点引发的关注和争议比较大。一是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二是，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

这一细则，其实是在向公众表明，调控放松已经成为奢望。在经历了楼市的短暂“狂欢”后，2013年的开春，楼市再次进入胶着期。记者第一时间采访了杭州的业内人士以及房地产开发商。对于新的细则，他们理解各有不同，但有一点共识：此次的细则对调控比较实在有力，短期内会影响到购房者的心理预期，进而对一手、二手房产生利空影响。

售房个税征收20%

持有满5年二手房受冲击最大

《通知》要求，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

从市场反应来看，这条对公众的反响最大。公众的第一反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。

举个例子来说，李某2008年以前买过一套房子，总价50万元，如今，这套房子升值到100万元。按以前的政策，可以“如果能核实房屋原值的，可按差价的20%”、或者“按交易价的1%”来缴个税，从趋利避害的角度，买家当然选择后者，因为只需要支付1万元；但按《通知》的要求，则必须按差价的20%来缴个税，需要支付10万元，相差了9万元。

华邦首席地产分析师宋文杰对二手房的前景表示了担忧。宋文杰认为，之前因为二手房营业税有五年期界限，即5年内交易的普通住宅，需要支付5.6%的营业税及附加，超过5年的普通住宅，免征收营业税，这使得超过5年交易的房源特别抢手。而5年内交易的房源，因为多支付了营业税，显得压力有点大。

但是“三十年河东，三十年河西”，国五条细则的出台，会让形势急转直下：近几年内交易的房子，因为总差价相对较小，20%的个所税也会变少，变成了“香饽饽”；而2009年之前买入的房子，经历了几年的大涨，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个比较庞大的数字，购买者会望而却步。

20%的个税征收，会直接影响到二手房的交易。宋文杰表示，无论是购房者还是卖家都会选择观望，这将直接导致二手房成交量的下降。对二手房来说，会有一段相当长的冰冻期。

二手房的交易量下降，这批需求会不会进而转到一手房，从而促进一手房的成交？这个消息，对一手房来说，算是利好，还是利空？钱报购房专家团成员——双赢机构总经理章惠芳表示，肯定会有一批二手房的买家转至一手，因为一手房不存在缴个税和营业税的问题。但是，对一手房来说，也未必就是利好。因为政策影响的是公众对市场的心理预期，当大家更多选择观望的时候，一手房也肯定会受到影响。章惠芳预测，上半年楼市会价平量减，三四季度如何，还要看政策执行力度的强度。

二套房首付及利率或提高

改善型购房者成本增加

《通知》要求，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

对于之前网上疯传的二套房首付或利率提高，国五条中没有具体涉及，但是细则中有所体现，这让一些刚把心放下的改善型购房者，再次把心揪了起来。二套房本来已经是首付六成，利率上浮1.1倍，如果首付上调至七成，或利率进一步上浮，加上原本的房屋如果要买卖，还要支付20%的个所税，改善购房者的成本将进一步加大。

有网友表示，这可能是政府想把那些投资投机者从楼市中剔除，但是无形中也给了那些想真正改善居住条件的购房者一个真实的伤害。从另一个角度来说，2012年“刚需大年”之后，2013年，那些改善的大户型，将更难在市场中“被消化”。

调控靴子落地

抑制房价过快上涨

章惠芳认为，细则的出台，尽管短期内对市场影响颇大，但是，从长期来看，这也是房地产业从暴利行业慢慢转为正常行业必经的阵痛。2010年以来持续的调控，会迫使房地产行业内的洗牌。这包括房地产大鄂将会占有更多的比重，一些中小房企会被淘汰出局；而之前进入房地产业的实企，也会慢慢退出房地产业，房地产业的暴利时代已经过去。

这个细则的出台，对开发商来说，也是触动颇深。金成集团总裁陈利波表示，《通知》的出台，其实是国家针对近期楼市回暖做出的调控，不希望楼市过热。近期多个城市的市场需求有所释放，此次细则的出台，会对楼市有所影响，但是房价不可能有大跌。而针对房产税有可能在杭州试点的消息，陈利波认为，在房产税正式出台前，对改善型购房者来说，可能还会有一波行情。

而钱江房产营销总监程健认为，这个细则，说明了中央对调控的决心。对购房者来说，购买动机会考虑得更清楚：对自住者来说影响不明显，但是对投资投机者来说，会考虑到再次交易的成本。总体上来说，细则的出台，对市场有比较大的压力，但楼市价格不会马上下跌，最有可能的是成交量会受到影响。

程健表示，对开发商来说，《通知》要求对预售报价过高或预售资金未监管的项目，暂不发预售证，国家对预售的门槛抬高，会对开发商的资金链造成一定影响。