业内：一线楼市渐复苏 各地调控政策不动摇

记者 张焕

　　随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。多位分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。

　　市场复苏明显

　　广东省统计局最新数据显示，前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6%，已呈现正增长，增幅比上半年和一季度分别提高8.0和23.5个百分点。

　　上海统计局发布的数据也显示，前三季度，本市新建商品房销售面积1229.94万平方米，比去年同期下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。前三季度，本市房地产开发企业本年到位资金2986.91亿元，比去年同期增长19.5%。

　　前三季度，北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。全市房地产开发项目本年到位资金为3957.6亿元，比上年同期增长2.4%。

　　“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌告诉《第一财经日报》，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长，另外开发商在推货方面也比较积极，供求之间的预期越来越接近。

　　龙斌说，目前购房者方面也有明显变化，特别是刚性需求在信贷、楼市调整等环境下入市的信心更为强烈。

　　价格方面，集美大学房地产发展研究所所长李友华对本报分析称，目前楼市交易量回升、成交价微涨的情况，基本上在各个专业研究机构的预测范围之内。其原因主要是目前国家限购政策没有明显松动，地方政府有一些微调，促进刚需入市，“去年限购政策出台后，一部分外地人已经开始缴纳社保和税收，现在满足了一年期限，可以入市。”

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。

　　随着标杆房企销售业绩的回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货也得到了快速的消化。根据中原地产市场研究部分析，目前标杆房企库存量仍属合理范围。结合目前开发商短期的资金链情况，标杆房企的降价动力明显不足。

　　在土地市场方面，开发商对于后市预期转变，加之资金压力逐渐解除，开始积极入市低价购地。各地土地成交活跃，部分城市土地市场出现回暖行情，出现政府为稳定市场预期开始叫停热门地块出让的现象，例如北京在9月暂停了10宗经营性用地的成交。

　　张大伟说，从8月底开始全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的圈地运动，而且地价及溢价率均有所上行，可见目前市场的主流开发商对市场见底的判断已经基本一致。

　　国家统计局日前发布的数据显示，前三季度，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1~8月份回落0.2个百分点；商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份缩小0.1个百分点；商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1~8月份提高0.5个百分点。

　　调控政策没有动摇

　　在李友华看来，经过这一轮调控，房地产调控的近期目标已基本实现，即抑制房价过快增长，但要实现房价回归合理增长的长远目标，未来仍需要做不少工作。

　　其中，限购等举措作为一种调控手段，未来走势如何十分引人关注。9月以来，尽管有贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况的专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本的基础上，房屋最后的售价只能加上10%左右的“合理利润率”。

　　“总体来看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购的前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说，明年楼市走势要看经济走势，“明年政策应该会有新的动作，比如之前房产税试点应该会推开。”

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时也指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。推进保障性安居工程建设，确保保障房公平分配到低收入群众的手中。加快普通商品住房土地供应，有效增加普通商品房供给。

　　李友华说，限购作为一种非市场手段，虽然有效抑制了房价的过快增长，但不能使市场供需双方信息良性交换互动和循环运转，“房地产本身是一个市场，没有一个市场经济的手段来解决问题，本身是不能够长期延续的。”李友华说，能够替代的手段越早出台越好，越能使房地产市场长期健康稳定地发展。

　　不过，开征房产税目前仍面临着很大争议，不少专家均反对目前扩大房产税范围。近日有媒体报道称，今年8月曾传出扩围试点的两湖扩围试点工作已经“暂停”。本报记者昨日致电湖南湘潭相关部门，没有得到对方正面回复。湖北鄂州相关部门人士则对“暂停”一事未予明确否认，只是表示“上面没有正式的文件下来”。