70城房价延续稳中有降的态势房价继续上涨基础不再

2012-10-22 来源：中国证劵报

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国家统计局数据显示，9月70个大中城市中，房价环比上涨的城市有31个，下降的城市有24个，持平的城市有3个，房价延续稳中有降的态势。不过从长远看，房价继续上涨的基础不再，随着未来房地产业政策的完善，房价将最终回归理性下跌的通道中。

　　房价回归理性

　　首先，房地产扩张和价格膨胀的资金供给机制正在发生转变。过去的10多年，投资一直是我国经济增长的主要动力。当年投资占GDP的比重从2000年的33%提高到2011年的66%，而消费比重一直维持在39%左右。同期投资规模从32918亿扩大到311022亿，同期外汇占款导致的基础货币投放也从14291亿扩大到253587亿，外汇占款占投资资金来源比重从43%提高到81%，最高的2008年达到97.46%。但是，2011年11月以来，尤其是2012年4月14日扩大人民币汇率浮动范围以后，人民币汇率单边升值预期消失，外汇储备增加迟缓甚至出现负增长情况，贸易顺差也在缩小，境外投资规模扩大，这意味着未来的国际收支不会像2000-2010年那样保持大规模顺差并导致外汇储备增加。外汇储备不再增加，基础货币投放减少，社会流动性供给将大幅度降低，基数已经扩大的经济规模高增长需要的流动性规模更大，但市场无法满足，这必然导致对土地和房地产的投资速度下降，房价也将趋向下降。

　　其次，土地财政困难将推动房地产税的出台和扩大试点范围。过去的10多年里，土地财政成为地方财政的重要来源，也是地方基础设施和社会服务业发展的资金来源。土地财政也得益人民币汇率升值预期下的国际收支顺差和外汇储备增加，这个因素消失以后，土地价格上涨也失去了资金供给动力。此外，地方政府出售的土地使用年限为50-70年，而且大部分土地基本被开发，在未来30-40年内，政府难以获得土地回收的好处，可出售的土地有限。新加坡700多平方公里的土地，工业用地采取的是30年，而且国土开发到目前只有40%，60%依然禁止开发。地方政府土地销售到达一定水平后，未来继续保持土地财政收入将趋向困难，这将迫使地方政府选择汽车牌照拍卖以及开征房地产及交易税等新税种来增加财政收入。这对住房开发商和住房投资人都不是利好，也将抑制住房价格上涨。

　　第三，城市化的重点是保障房建设而不是商品房建设。很多人认为中国的城市化进程没有结束，觉得房地产依然具有长期的潜力，因而继续在三、四线城市投资房地产。但中国未来的城镇化，可能不会像一般人理解的那样。未来10年，解决民生将处于更加重要的地位，收入分配和住房都是决策层要考虑的。从目前信息看，未来政府的住房建设政策更多考虑的是大量建设保障房、经济适用房和棚户区改造，这样可以缓解城镇化的矛盾，缓解进城人员的居住困难。这样的住房建设和发展方向，会改变目前的房地产市场供给结构，将抑制商品房的价格上涨趋势。

　　未来房地产业的管理政策将越来越完善，相关的税费也会增加，那些持有多套、几十套乃至上百套商品房的投资人，将面临沉重负担。大量的闲置房、投资房将不得不走向市场，通过改变市场供求，抑制价格上涨。当住房价格调[最新消息价格户型点评]整和下跌时，可能形成连锁效应，房地产价格将回归理性。

　　房价下跌不利影响有限

　　应该看到，房地产过度发展导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。例如，我国房地产消费了钢铁产量的40%。结果钢铁工业等产业逆向调节。房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。

　　此外，房地产价格大幅下跌的不利影响有限。有人认为，房地产价格下跌将冲击中国经济。但应该看到，中国居民储蓄最大目的之一就是住房，住房价格回归合理，居民消费就会上来，消费增长会拉动经济增长，尤其是中低收入阶层的消费会出现较大增长。

　　还有看法认为，房地产价格下跌将导致金融系统不良资产增加。但是，中国的房地产与西方不同，房地产信贷没有证券化，也没有无抵押的信用贷款，因此房地产信贷没有多个链条形式的金融产品，全部是实物抵押，银行在拨备上也做了充分的准备。因此，房地产价格大幅度下跌，对银行的损伤有限。就房地产的时间结构来说，2008年之前占主要部分，房价下跌30%甚至更大对2008年之前的房贷影响不大，故银行总体受伤不大。

　　任何经济现象都有周期，小周期是10-12年，大周期是30年。目前，我国房地产处于小周期转折点，市场规律将发挥作用。未来不能过于沉醉于房地产价格膨胀，而忽略外部竞争的风险，应加大力度转向技术和科技，政策和资金要更多转向鼓励技术创新和研发投入。

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