“房地产教父” 孟晓苏呼吁重读“房地产行业”

孟晓苏早已是家喻户晓，这位中国房地产市场的风云人物，一向以言辞犀利、观点独树而著称。峰会召开的间隙，搜狐焦点对中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏进行了专访。“限购就像是给病人做手术要打麻药，病人醒了再打一剂，便是延续限购。 ”一谈起限购，孟总打开了“话匣子”。

　　时间：2012年5月26日

　　地点：南京碧桂园酒店

　　嘉宾：中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏 

以下为访谈实录

　　关于市场——“对于房地产市场，我们有一种误读，或者说是意识上的不明确。房地产市场分为两部分，保障房是其中不可或缺的。”

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家下午好，欢迎来到中国地产30人论坛的现场，我们今天对话的地产30人是中国房地产开发集团理事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏孟总，欢迎孟总的到来，孟总是我们地产界的老前辈，被业界称为"地产教父"。2012年现在基本过半，您给2012年上半年中国地产您能不能加一个您认为最适当的形容词呢？

　　【孟晓苏】：2012没到来之前龙永图跟我做了一个对话叫论道，说2012重生还是毁灭，龙永图说2012可能看美国电影太多了，《2012》那个电影导2012年12月12日玛雅寓言地球毁灭。2012我觉得是房地产业逐渐建立和健全双轨制的一个重要的年头，在这个年头里保障房大量开发，也为商品房的放开创造了条件，2012年是一个过渡之年，过去单一建设商品房到后来提出保障房但是又没有足够的供应到逐渐走向双轨制的过渡的一年，完成了这个过渡应该说就应当整个房地产业包括两个体系建设就可以在正常轨道上健康发展。

　　【主持人】：您认为上半年过渡的怎么样？

　　【孟晓苏】：不光上半年，去年建保障房恶补旷课的工作完成得不错，因为也就是去年开始真正建立了保障房，前些年主管部门忘记了政府的责任，所以多年没有建。今年又有一批保障房要产出，连续五年下来应该能够缓解过去12年没有建保障房的空缺。

　　【主持人】：您认为目前整个中国地产来看最亟待解决的问题是什么？

　　【孟晓苏】：房地产分两部分，有人一讲房地产就指商品房，现在又加上了保障房，保障房也是房地产的一部分。年初开会的时候大家只给房地产原来传统的开发企业发奖没有人给保障房建设的这些方面去发奖，他们还以为房地产业就只限于商品房，所以这都是认识的缺失。我们在住房建设领域这么多年两边左右摇摆走弯路，在80年代建的都是福利房，到90年代末期房改以后又一股脑建商品房，把保障房给忽略了。前几年开始建保障房的时候不知谁出的主意又要打压商品房，打压最严厉的是干脆限制你购买限购政策，对于房地产来说是一种压力最大甚至对产业来说是一种破坏性的，它不光影响到了购买，特别影响到供应量。很多开发企业不干这个事了，人家不趟这个浑水干别的去了。限购造成对房地产的贷款，造成地方政府的土地流拍，现在这些问题都在积累。目前房地产发展过程中确实有些值得忧虑的方面，保障房要规范的推进，另一方面商品房建设也需要走入到正常的轨道，要用一个对待正常产业的正常态度来对待它而不是说把它作为一个祸国殃民的产业，作为一个特殊需要打压的产业。

关于限购——“限购就像是给病人做手术要打麻药，但是打了麻药后，医生要赶快做手术啊，结果医生干活太慢。 但病人又快醒了，就再打一针麻药，但究竟要打到什么时候？”

　　【主持人】：刚才提到了限购政策，想就限购政策追问您几个问题。其实今年上半年已经有很多的二三线三四线城市传出限购放松的政策，虽然有些已经被政府叫停或者被媒体曝了以后可能有一些叫停的现象，您怎么看待目前的这种限购政策？

　　【孟晓苏】：要说限购从它的产生开始，应该说刚刚产生的时候在一些城市还是必要的，限购就像打麻药，医生给病人做手术的时候打麻药，再做手术的话就方便了，但是不能总打麻药，有的勤快医生就把病人的手给剁完了，也有一些懒医生干别的去了，光把病人麻醉在那儿，他的工作太慢了。怎么办？病人快醒了，再打一针麻药，一刀切的延续。哪个城市放松，一些媒体就一拥而上进行指责，我们看到这样的现象不少。其实各个城市如果说在保障房建设方面有病的话，病情是不一样的，病人治好的时间也是不一样的，应当让各个城市根据自己的情况和需要来考虑是不是还要继续实行这种行政色彩很浓的有违市场经济原则的政策。总体上我不支持长期的限购，一个政策长期实行过分的实行就会走向反面。我们也看到听到不少人对这方面的批评，我认为从现在来看多数城市的限购一是实现了原来打麻药治病的效果，现在来看已经出现了很多的负面作用。我们当不了好医生，但我们不能当坏医生，总给别人打麻药给病人打死怎么办，我们已经看到了一些地方的房价下跌过快，房主变防盗了，还有主管部门负责人说这就是我们索要的结果，你看不是把这些怒火都引到这些主管部门甚至引到国务院的政策上去了吗？这些人不会说话。其实我们要的是房地产平稳健康发展的结果，需要两个体系建设健全问题，需要的是老百姓房屋资产能够价格稳定，能够保值增值，是这样一个结果。要知道从长期来看，连保障房的价格都在涨，老百姓住了几年保障房到了退休那一天过几年或者十年这个房价一看就能看出来房价涨了。我是多年建保障房的，当年80年代给老百姓建的保障房通过房改房卖给人家，过去那个房子我们卖给那些单位的时候才几百块钱两千块钱，现在在北京的房子有些已经三万甚至是四万块钱。连我们在2002年建的保障房当时叫经济适用房卖给人家五年不能转让，现在十年过去了可以转让了，你问问房价多少钱了？涨了三倍、四倍。可见随着通货膨胀，随着整个社会生活水平提高，房价上涨是一个自然过程，我们不要把房价上涨当做一个唯一需要调控的目标，更重要的是居民的收入水平能不能够高于CPI高于房价的上涨，这才是最重要的。在房价里面除了这个以外，还要有在整个供应体系里面有没有为低收入家庭提供的住房，我认为现在已经开始做了。未来要说起房价，我认为随着保障房大量入市，特别是卖产权的保障房他们的房价也进入到整体房价的平均数，房价上涨的幅度非常快。如果我们承认那些小产权是合法的，那现在就可以把房价平均下来，网民开玩笑定了一个统计房价，北京4300，上海4800，其实那就是当地的小产权价格。把现有的这些城市居民的房子纳入到统一计算到房价，房价马上下来，调控房价不是宏观调控的唯一目标，让居民都能够住上房子，让人人享有一套适用的住房，这才是我们需要的目标。当然在这里面包含着对房价的合理控制。

　　【主持人】：您之前一直在呼吁将REITS引到中国保障房的建设中，您也在进行一些实践，关于汇力基金也是注资昆明公租房建设40个亿也是一个典型的例子。我们比较关心REITS在保障房建设中的作用到底有多大，如果您认为通过保障房融资真正推行这个REITS的话还需要多久的时间？

　　【孟晓苏】：第一REITS对于租赁性的保障房意义巨大，但是目前还没有任何显现，因为中国还没有实行。虽然我在2007年就提出了要用租赁性的保障房来做REITS，现在了五年过去了，到现在试点非常缓慢，还没有落到实处。但是另外一方面地方政府拿着保障房没有足够的资金持有，社会资金包括保险盒社保资金大量的资金他们急需这个投向，这个对于保障房来说非常重要。如果告诉我有一个REITS允许保险公司购买，那我幸福人寿好几百亿，我巴不得去买，总比在股市上强。而一旦进入股市会把整个股市活跃起来，REITS有这么多的好处，特别对政府持有保障房有这么大的帮助，为什么在中国推进这么慢？我觉得在当年我们请国际上一些REITS大师为中国讲课的时候，有一位管REITS的全球总裁也说过这么两句话。第一，REITS在中国迟早要大行其道。第二，中国政府的学习看来需要一个很长的时间。我们不善于学习，我们缺乏创新精神，这也是中央再三提倡要创新的紧迫性。在金融创新方面如果能够在REITS突破话，中国各地的保障房就有了资金，我指的持有类，因为这些房子建成以后可以卖给社会资金，社会资金持有之后租金来获取收益，而且还可以上市流通，有利于流通，这是一个多么好的创新，而过些年之后这些产品还有退出或者卖给居民的可能。不管将来怎么分配，REITS本身还有一个盈利空间，这就让社会资金特别是机构性的投资人稳健性投资者找到一个长他自己资产稳定增值好的商品，而稳定性投资人主要就是保险公司、养老金这样一些，国外保险基金、养老金，他们重点的投向之一就是投这种安全的牢牢抓在房产上的金融产品，它不是虚拟经济。它是把虚拟和实体结合最紧密的一种股票，它和用脚投票的不一样，年年分红。这样的产品应当在中国出现，我们应当为REITS的出现进一步多做呼吁。

关于房价——“房价降了，老百姓的资产贬值了，肯定会有意见，‘房闹’自然不可避免。”

　　【主持人】：这里还有赖于孟总在各种活动上或者是您的各种言论上进行一些呼吁，最后一个问题，包括今年一季度包括二季度以来，招商、万科这些大的企业接二连三出现降价的运动，您看来楼市价格的下行是不是已经显现？房价是不是已经到了一个比较合理的区间？

　　【孟晓苏】：首先我看到一些楼盘的降价，这些楼盘降价应该说一方面是开发企业资金紧缺自救的行为，另外也是这些开发企业响应政府的要求所做出的一种努力。 但是这种房屋降价的行为直接引发了老业主的意见，不少老业主打横幅送花圈奏哀乐甚至砸售楼处，你们把它叫做房闹，说他们没有契约精神，中国人怎么缺契约精神呢，你们签约了就得履约。其实不是房价自然在市场经济下的下滑，而是长期的限购不适当的行政干预或者说是一种政令的要求造成了这些居民资产价格的贬值，这就需要我们深思。这到底是不是我们的目的？在2008年曾经出现过在一些地方楼盘的降价造成老百姓去游行去闹，后来这些老百姓怎么不闹了呢？09年房价上升，老百姓感觉到自己的资产又回来了，所以没有再闹。相信现在这些降价楼盘这些闹事的老百姓今后思想也会成熟的，随着时间的推移随着楼市的升值这块损失通过房价升值能够看出来没有受这些损失，无论如何这些老百姓现在感情上过不去。所以作为房地产企业来说要注重自己的社会责任，不光要为自己的股东谋利，还要为自己的购买者谋利，你的购买者就是你的人民群众。房地产企业也要在维稳当中发挥作用，你的维稳就是让小区的业主安居乐业，不能让人家人心惶惶，造成老百姓不稳定的事情我觉得应该提示，我不认为这件事是房地产企业应该做的，当然有些属于饥饿之术，长期断资金链造成的，这个也需要让我们思考。真的像我们一些主观嗯之部门负责人发言人讲的，这正是我们宏观调控要达到的效果吗？我看这些人太会说话，宏观调控主要是要增加房屋的供应量，包括保障房的供应量和普通商品房的供应量，通过增加供应量来平抑房价，让老百姓有自己的房屋，不能让紧缩的方式减少生产的方式用强迫降价的方式造成居民的不稳定乃至社会的不稳定。

　　【主持人】：好的，由于时间的关系，我们的访谈就到这里，感谢孟总，希望您一会在我们的论坛中能够有更精彩的言论，谢谢。