尹伯成：房地产调控又到面临考验的关键时刻

2012-06-27 来源：上海证券报

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　　尹伯成作者系复旦大学　房地产研究中心主任

　　在当前中国经济增长超预期放缓的背景下，促进“稳增长”的宏观政策松动节奏也明显加快，房地产调控政策是否应当随之松动，尤其是近来市场中出现的一些新变化，更是引发了市场的广泛且热切的关注。在笔者看来，旨在促进“稳增长”的宏观政策调整，并不意味着房地产调控政策也要随之松懈，相反房地产调控仍需坚持，因为这事关中国经济转型与发展之大事。

　　之所以说坚持房地产调控政策不动摇如此重要，主要是基于以下几方面的慎重考虑。

　　第一，改善民生的迫切需要。这些年来中国的房价上涨过快，导致许多有住房困难的中低收入家庭被关在了门外。为此，国家大力发展各种形式的保障性住房。但问题是即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%的城镇居民，另外80%的城镇居民还得靠商品房来解决。如果不通过实施“限购、限贷”等严厉房地产调控政策，估计房价仍将非理性上涨。因此，坚持当前房地产调控政策，促使房价回归其合理水平，才能改善民生在住房方面的迫切要求。

　　第二，调整经济结构和扩大内需的现实需要。事实上，房价上涨过快，已经严重抑制了城镇居民的消费需求。高房价不仅耗尽了上一代人储蓄，而且还严重透支了下一代人储蓄，尤其是抑制了按揭贷款购房的许多居民家庭的消费能力。因此，坚持房地产调控，通过抑制房价过快上涨，将有利于释放或提高城镇居民的消费需求，扩大包括消费需求在内的国内需求，从而也将有助于推进经济结构调整。

　　第三，推进中国城市化的发展需要。众所周知，城市化和工业化是经济现代化的两大动力。目前中国的城市化率已达51%，目标是在20年左右时间里达到70%左右。也就是说，今后20年内还有数亿人要从农村人口变为城市人口，这为城市住房提出了巨大需求。但是，鉴于高房价不仅令城里人买不起住房，更不要说满足农村人进城的居住需求了。所以，高房价事实上阻碍了中国城市化发展，这也是为何目前要坚持房地产调控的重要理由之一。

　　第四，管理好通胀预期的调控需要。这些年来中国的通胀率“居高不下”，其中房价上涨过快的负面影响尤为明显。因为，尽管房价目前仍未纳入CPI的统计中，但房价的持续上升，通过租金、工资及提升通胀预期等渠道推高了通胀率。因此，应当抑制房价的非理性上涨，这对中国管理好通胀预期至关重要。

　　第五，发展实体经济的客观需要。前些年，房价的过快上涨，使得投资者、开发商和地方政府等大获其利，也吸引了各行各业的社会资金蜂拥而入房地产业，这势必会导致资金不断撤离实体经济。因此，促使房价合理回归，将促进资金从原来暴利的房地产业不断流出，逐步回归实体经济，对促进实体经济的良性发展至关重要。

　　第六，吸取以往因为房地产调控反复松动而引起的经验教训。历史是最好的一面镜子。2007年9月底，中国曾实施过房地产调控的二套房贷新政，即规定购买第二套房时按揭贷款首付比例提高到四成，且贷款利率要上浮10%。投资性购房风潮因此而迅速消退，房价也开始稳定逐步下调。然而，2008年国际金融发生后，中国立即推出了四万亿经济刺激政策，同时也调整或取消了此前包括二套房贷等房地产调控政策，促使房地产市场中投资和投机风潮再度崛起，房价也出现大幅飙升。2009-2010年，房价在一年多时间内上涨了50%左右，不少城市的房价甚至涨了100%。尽管2010年初恢复过差别化信贷等房地产调控措施，但房价依然过快上涨，最终迫使国家从2011年初起陆续出台包括在部分城市实行限购等强硬行政措施，结果是有效抑制了当前房价的过快上涨势头。因此，不能坐视房地产调控政策的反反复复及由此引发房地产走势的起起伏伏，更重要的是，要避免房地产调控政策松动可能带给整个经济的巨大负面冲击，这些都要求当前我们坚持房地产调控政策。

　　综上所述，虽然促进“稳增长”的宏观政策有所松动，但房地产调控政策却不能因此而放松，否则中国将重陷以往的房地产调控屡屡“空调”的陷阱，对中国经济发展也将产生较大的冲击与影响。

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