王奕欢：大幅降价不会成为嘉兴楼市的大趋势

2012-04-18 来源：网络

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　新闻回顾：温总理14日答记者问后，新华社发布新闻稿件，其中“房价还远远没有回到合理价位”被改成“一些地方房价还远远没有回到合理价位”。对此，论坛“众口评楼”里出现了“嘉兴楼市三问”针对此“三问”，浙江江南摩尔置业有限公司企划总监王奕欢阐述自己的观点。

　　1、楼盘定价不应单一，需分区域定价
　　嘉兴的楼盘价格在什么价位合理，我觉得需要具体来分析，不该是一个单一的价格，首先区域之分肯定是有的。

　　“地段”论成为主要定价标准
　　大家很熟悉的这句话“地段、地段、还是地段”还是很有道理的，再加上楼盘的建筑品质、楼盘的自身配套、物业管理等各种软硬件设施的差异，这些都是导致楼盘价格差异的原因。

　　嘉兴各区域定价分析
　　如果从综合分析楼盘的地段、品质、配套等各种附加值的角度，一般来说，地段好或者规划前景好，生活便利、配套齐全、品质高、服务好的楼盘，单价在6500－8000元/平米左右还是比较合理的，而有些特别好的楼盘，只要是有实实在在的价值支撑点，价格再高点也未必是不合理的，价值决定价格，就像星河湾这样的楼盘，在品质和服务上狠超一般的楼盘，其价格的存在也有一定的支撑理由。
　　而一些地段较一般，周边配套较一般、楼盘品质等各方面都较常规的楼盘，单价在5500－7000元/平米较为合适。
　　另一些离市区很远的楼盘，单价在4500－6000左右较为合适。

　　2、持续放量不会引起价格上涨
　　2月楼市回暖， 3月楼市成交仍在升温，从前一阵市场交易量滞缓的状态上分析，出现这个现象非常正常。

　　原因一：房产政策影响
　　之前受房产政策的影响，大量刚需购房者都在观望，一般来说，刚需在压抑3、4个月左右必然会进行一定的释放。这次两会和温总理的讲话信息，国家对房产大环境的引导还是要让房价合理回归，所以目前的这种持续放量不会引来价格上涨。

　　原因二：价格优惠政策
　　近期一些楼盘有价格优惠政策出来，所以一些刚需便开始陆续释放，加上开发商在这一阵也会趁着回暖的势头保持成交，以使市场暖效应持续，更好的确保资金回笼。

　　3、大幅降价不会成为嘉兴楼市的大趋势
　　嘉兴的房价相比而言泡沫的成份并不是很多，价格也是由成本决定的，在大环境下，做出降价让利是需要的，但大幅降价不会成为大势。

　　正确看待以降价行为来维持运作的企业
　　或许个别楼盘会出现降价幅度较大的现象，但这一方面有可能是当时价格确实有虚高现象导致了出货困难，另一方面，也可能只是企业维持资金链的一个举措，我们要清楚的认识到，市场经济中，企业的生存必然是以资金回笼为基础的，如果因为维持资金链的需要做出大幅降价来维持企业，我觉得是非常正常的，毕竟如果企业维持不下去了，受害的不仅仅是企业本身，还有之前购买该企业产品的消费者。所以我觉得大家如果能以市场运作的眼光来看待企业以一些降价行为来维持运作的话就会报以理解和宽容的态度了。

　4、对于“房闹”--理性对待

　　对于可能出现的降价风波，我想以一个购房者的角度去谈谈，如果是尚未买房的购房者，自然可以去把握一个抄底的好机会，而如果是已经买了房，但所买楼盘开始降价促销了，我觉得也要理性对待。

　　1）、产品的价格很多时候除了受成本的影响也会受到整个市场行情的影响，企业维持生存必然会以产品销售和资金回笼为主。任何一种产品的购买，都会因出手购买时机的不同而发生价格的差异，电器产品、股票、黄金、金融衍生产品……房产都会有价格波动，既然当时买了，能说明一点的是，当时在购买时是认同这个产品值这个价格的，所以无论今后涨跌，都要以良好的心态看之。
　　2）、对于开发商而言，楼盘操作是一个系统的工程，只有楼盘售罄交房了才算是完成一个项目，所以当楼盘销售了部分房源时，后续的房源销售必须继续，如果因为市场环境和价格问题阻碍了销售，导致了资金问题和持续运作问题，那么必然也会牵连之前的购房者，所以降价是回笼资金和维持运作的必然手段。
　　3）、作为已经购买了期房的购房者，在目前的购房大环境下，应该天天为自己所购买楼盘的开发商祈祷他们售房顺利才是智者！无论他们是涨价销售还是降价销售，售罄为王！有资金持续发展才是王道！

　　（本文仅代表王奕欢个人观点。）