购房者"焦虑"开发商"挣扎" 打破楼市僵局价格是关键

１月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国７０个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。

　　上市房企销售业绩惨淡

　　今年１月楼市惨淡开局，市场陷于僵局。众多上市房企近日发布今年１月销售数据，大部分标杆房企销售业绩下滑明显。

　　房企龙头万科地产１月销售数据简报显示，１月万科实现销售面积１１９万平方米，销售金额１２２亿元，同比分别下降２８％和４０％。这是５年来万科１月的销售数据首次出现负增长。保利地产１月签约面积和签约金额同比大降七成，仅实现签约面积１２．５０万平方米，同比下降７４．６９％；实现签约金额１５．１１亿元，同比下降６９．３５％。金地集团的销售情况也不理想，１月签约面积３．７万平方米，同比减少６６．８％；签约金额４亿元，同比减少７５．８％。

　　在目前仍处于传统楼市旺季的海南，楼市成交量也依然较为低迷。记者走访发现，大部分海景江景高端楼盘的售楼处冷冷清清。位于海口市海甸岛的一个高端楼盘，均价为每平方米１．３万元以上，看房者门可罗雀。一些中低端楼盘由于刚性需求拉动，销售量相对较好。海口某楼盘销售主任袁松告诉记者，从去年１０月开始，楼市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但观望情绪仍然浓重，看多买少，他们的楼盘在春节假期期间仅卖出１套房。

　　二手房同样销售低迷。海口市多家房屋中介公司负责人介绍，节后二手房交易量较低，均价超过每平方米７０００元的房屋缺少市场，大户型二手房几乎无人问津。海南安佳顺房地产经济有限公司置业顾问王莉说：“由于二手房市场持续低迷，房租的持续上涨导致运营成本升高，很多房屋中介公司不得不缩小规模甚至闭门停业。”

　　在销售萎靡的情况下，各地商品房库存量呈扩大趋势，销售压力巨大。海南省统计局统计数据显示，２０１１年，海南省房屋施工面积３６５９．８８万平方米，同比增长３５．６％；全省商品房销售面积８８８．１９万平方米，同比增长３．９％，增速比上年回落４８．４个百分点。

　　购房者陷入购房“焦虑”

　　１８日国家统计局公布的２０１２年１月７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，全国７０个大中城市房价环比全线停涨。新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有４８个，持平的城市有２２个。

　　中原地产海南分公司研究部主任黄宏表示，去年以来，楼市成交量一直处于低迷状态，价格出现松动，８５折是目前海南楼市比较普遍的折扣，但价格过高仍然是成交量回暖的最大阻力。

　　“价格是关键因素，目前整体房价有所回调，多数购房者在等待房价进一步下跌。”海南百源房产交易中心经理王美妹说，一些投资者则急于出手但议价空间不大，与购房者对价格下跌的期待形成鲜明对比，导致二手房市场也难觅回暖迹象。

　　某房地产开发公司营销部负责人说，只要调控政策持续，楼市短期内不太可能回暖，开发商目前都在采取打折、送装修等方式暗中降价，但降幅不大。“开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，尤其中小开发商的日子不好过，据我所知，有好几家资金链相当紧张。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟说，商品住宅市场始终未回暖，房企目前很“纠结”，以什么价格入市才能促进成交成为大难题。在政策及市场僵局尚未打破的背景下，开发商因为定价难的问题延迟项目推盘，或以放缓项目开发节奏的方式应对当前市场的不确定性。

　　房价“欲跌还休”加重了购房者的观望和焦虑情绪。海口市民张婷婷说，楼市调控政策取得一些效果，至少房价上涨趋势得到抑制，但目前仍感觉房价过高，同时又担心调控政策放松后，房价会迎来报复性反弹，“所以现在出手不甘心，不出手又担心。”

　　房企需降价“跑量”

　　在１月３１日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　海南大学现代经济理论研究所所长王毅武认为，目前房地产市场博弈已经进入关键时期，房价仍未回归到合理价位，应坚持调控政策不放松不动摇。尤其对经济总量不大的地区，经济发展如果过度依赖房地产，会导致“房地产财政”或“土地财政”，造成经济发展畸形。

　　中国人民银行决定，从２０１２年２月２４日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。部分业内人士认为，尽管此次下调将释放４０００亿元左右的流动性，但在调控政策作用下，房地产业难以从中“受益”。

　　张宏伟认为，近期北京、上海等地调整普通住房标准，但短期内并不会转化为对市场的推动作用，一线城市由于调控政策基本继续从严执行，普通住房标准的调整及存款准备金率的下调对楼市成交量的刺激作用有限，而二三线城市楼市成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整。楼市短期内难以出现“小阳春”的反弹利好，开发商也不可能从价格上获得不错的利润空间。房企应进行策略性调整，加速“跑量”，以“现金为王”。

　　张宏伟认为，打破楼市僵局在于各个市场主体的内部底线及承受力。从房企的角度而言，市场僵局打破与否关键还是“降价”，楼盘前期成交均价已出现１５％至２０％的降幅，如果市场局面持续恶化，将有更多的开发企业参与到降价的行列中来。

　　黄宏认为，房地产市场的冷冬还会持续，只要调控政策一天不松动，价格就还会有下调的空间。开发商会出于资金压力减缓后期开发量，加大营销推广力度，并通过降价寻找出路，预计今年３月份房价有可能进一步下调。